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新型冠状病毒感染的肺炎疫情下商品房交付相关问题的法律指南

新型冠状病毒感染的肺炎疫情下商品房交付相关问题的法律指南

 

  2019年12月,武汉出现新型冠状病毒感染的肺炎病例,随后疫情在全国迅速蔓延。为了防控疫情,国务院及各地方政府纷纷出台了一系列政策,包括限制交通运输,封锁疫区,要求停工、停业、停课等等。鉴于疫情突然暴发影响了国内各项经济活动,对于房地产开发企业,除商品房销售受到严重影响外,疫情还可能导致有关预售商品房的延期交付。为此,天津金诺律师事务所梳理了相关法律法规以及国务院、天津市政府近期出台的系列政策文件,并结合以往法律实践经验,出具本法律指南,仅供参考。

  一、有关法律法规和政策文件

  1、2020年1月20日,国家卫生健康委员会经国务院批准,将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的预防、控制措施。

  2、2020年1月24日,天津市防控领导小组决定,自2020年1月24日零时起,启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应。

  3、2020年1月27日,国务院办公厅发布《关于延长202年春节假期的通知》(国办发明电(2020)1号),宣布2020年春节假期延长至2020年2月2日。

  4、2020年1月28日,天津市住房和城乡建设委员会发布《关于做好我市建筑工地疫情防控工作有关问题的通知》。通知指出,本市在建建筑工地,除因施工安全需要不能停工的和涉及疫情防控必需、抢险、抢修项目以外,按照我市重大突发公共卫生事件一级响应预案和市疫情防控指挥部的要求,一律推迟开复工时间,具体开复工的时间,按照我市突发公共卫生时间应急响应和市统一部署安排,另行通知。

  5、2020年1月31日,天津市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布《关于天津市延迟企业复工和学校开学的通知》,要求天津市区域内除涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生的相关企业之外,其他类企业暂不复工。

  6、2020年2月1日,天津市住房和城乡委员会发布《关于暂停政务窗口线下服务全面实行“网上办理 不见面审批”有关工作的通知》,要求自2月3日起,暂停市住房城乡建设委所有政务服务事项的线下窗口现场受理业务,全面推行网上审批。

  7、2020年2月6日,天津市住房和城乡建设委员会发布《关于贯彻落实市疫情防控指挥部<全市住房城乡建设领域建筑工地新型冠状病毒防控工作措施>的通知》,通知要求要严格开复工审批管理,各单位要严格执行市防疫指挥部关于企业开复工的通知要求,除因施工安全需要不能停工和涉及疫情防控必须抢险、抢修项目及重要国际民生重大项目外,其他项目建筑工地暂不开复工。

  二、关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情之法律分析

  1、新型冠状病毒感染的肺炎疫情及相关防控措施是否属于不可抗力?

  律师认为,本次新型冠状病毒感染的肺炎疫情及相关防控措施应当认定为不可抗力,具体理由如下:

  (1)根据《中华人民共和国民法总则》一百八十条第二款的规定:“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”不难总结出,“不可抗力”从法律性质上应当具备“不能预见”、“不能避免”、“不能克服”三个基本要素。

 

新型冠状病毒感染的肺炎疫情下商品房交付相关问题的法律指南

 

 

  而本次疫情暴发没有任何征兆,其发生范围及规模也是房地产开发企业无法事先防范,且事发时也难以规避或阻止的。疫情发生后,政府及有关部门采取的防控措施较为严格,客观上影响了商品房买卖合同的履行,这也是房地产开发企业所无法克服的合同履行障碍。

  由此可见,新型冠状病毒感染的肺炎疫情及相关防控措施,对于房地产开发企业履行商品房买卖合同来讲,符合法律规定的相关条件,应当认定为不可抗力。

  (2)疫情爆发突然,目前尚无法律法规明确规定新型冠状病毒感染的肺炎疫情及相关防控措施属于不可抗力。但是,根据《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条第三款,最高人民法院将非典疫情以及因防治非典疫情而导致的合同不能履行的情形,认定为不可抗力。律师认为,本次疫情结束后,可能会出现大量因疫情及防控措施导致的民商事诉讼案件,不排除法院再次发布相关通知的可能。而上述最高人民法院因2003年非典疫情发布的文件,较为具备参考价值。

  2、因不可抗力导致商品房不能如期交付的法律后果是什么?

  律师认为,发生不可抗力并不意味着房地产开发企业能够完全免除延期交房的违约责任,具体还应结合商品房买卖合同的约定和实际情况进行综合判断。

  (1)首先,要判断是否因不可抗力导致施工合同不能履行,或是否存在法律规定的排除适用不可抗力免责的情形:

  A.本次疫情及相关防控措施发生在2020年春节前后,且目前处于冬季施工阶段。作为成熟的房地产开发企业在与购房人约定交房日期时,应当已经考虑了春节停工、冬季施工限制等因素。

  B.若在疫情爆发前已经出现延期交房情形的,不能因疫情的发生免除违约责任。

  根据《中华人民共和国合同法》一百一十七条第一款规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。” 因此,若根据房地产开发企业与购房人约定的交房时间在本次疫情及相关防控措施发生前,但因其他原因导致未能如期交房的,房地产开发企业不能以本次疫情及防控措施为由主张免除相应的违约责任。

  但该等情形下,可以争取影响期限内的天数从逾期总天数中进行扣减,同时建议疫情影响结束后立即赶工,尽量减少延期天数。

  (2)根据天津市现行的《天津市商品房买卖合同》范本,关于“不可抗力”的相关条款包括:

  A.第三条第二款:“甲方于【】前,将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力,不能履行合同的,按照下列第【】种方式处理:1、变更合同。2、解除合同。3、【】。”

  B.第五条第一款:“除遇不可抗力外,甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房,逾期在【】日内的,乙方有权向甲方追究已付款利息,利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。”

  实践中,大部分房地产开发企业对范本第三条第二款选择自行约定的方式,通常约定为不可抗力发生后将顺延交付时间,互不追究违约责任。但部分房地产企业,除作出上述约定外,还约定不可抗力事件发生后的一定日期内向购房人发送相关通知。

  综上,若项目受到疫情及相关防控措施的直接影响,且合同约定的交付时间在相关措施发布之后,最终造成无法按照合同约定的时间交付房屋的,房地产企业可以主张免除逾期交房的违约责任。

  三、具体操作法律指南

  基于上述分析,若本次疫情及防控措施最终确实直接影响了房地产企业履行合同义务,相关企业可主张因不可抗力事件的发生而免除相应的违约责任。但还应注意结合合同具体约定、项目具体情况,提前做好相关准备。因此,律师根据法律法规的规定以及实践经验,提供操作指南如下,仅供参考。

  1、梳理合同具体条款、项目交付状况和建设工程情况

  (1)梳理各项目《天津市商品房买卖合同》及其补充协议中关于交房时间、不可抗力、逾期交房免责条件、发生不可抗力事件后的告知期限、方式等方面的约定。

  对于在售项目,建议协调销售部门、工程部门,充分考虑疫情及防控措施的影响,及时修改合同模板中关于交付时间的约定。

  (2)理清各项目的交付时间,按照已经逾期的、受到疫情直接影响可能逾期的以及不会受疫情直接影响也不会逾期的进行分类,并做区别处理。

  (3)梳理各项目建设工程具体情况,第一时间要求施工现场人员做好工程资料的完善和保存。对于工程进度迟缓无法满足交付时间要求的,应重点关注,并与施工单位、监理单位等进行充分沟通,做好疫情结束后的赶工准备。

  2、做好协调各方的应急预案,最大程度规避群诉风险

  (1)协调客服、公关等部门,做好与购房人的沟通、解释工作,统一口径,尽可能安抚客户情绪。

  (2)做好与建设主管部门的沟通工作,及时掌握复工时间和农民工返津管理的标准和规定,综合考量隔离日、农民工居所改造等因素,提前安排好复工的各项工作。

  3、及时向购房人发送通知

  (1)根据各项目的具体情况,起草不同版本的通知书,有针对性地发送给有关购房人。

  (2)注意核查合同的通知条款,按照合同约定的通知方式履行通知义务。

  (3)尽量使用EMS发送通知,并注意在快递面单上填写文件名称。

  4、做好相关证据保全工作

  (1)全面搜集国务院、天津市政府及相关主管部门发布的各类文件,并做好下载、截图等有效保存工作。

  (2)针对政府部门的内部文件等,应做好证据固定工作。

  (3)对于建委、质监总队等有关部门通过邮件、短信、微信、QQ、电话等方式向项目工程人员发送的通知,应当做好保存工作。

  (4)注意工程资料的有效记载和妥善保存。工程资料中须有因新冠疫情、工程需按《关于做好我市建筑工地疫情防控工作有关问题的通知》等规定停工的记载,该工程资料包括监理日志、监理周报、监理月报、施工日志、联络函及会议纪要等。

  (5)保存好向购房人发送有关通知的证据,并要求快递部门返回签收回执。

  在房地产开发企业准备免赔证据资料的同时,还应注意施工单位提出工期及调价索赔的风险,实践中,有些应对逾期交房诉讼的证据,将成为施工单位要求增加工程款的有利证据。

  本法律指南仅基于目前已经公布的相关文件进行法律分析和操作建议,并不作为任何工作决策的依据。在有关公司处理具体问题时,建议与本所律师进行沟通和咨询。

 

来源:北大法宝律所实务

作者:张玥

合作机构: 天津金诺律师事务所

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