案探“家事代理”之边界

司法审判特别是民事案件的审理，绝不是在“流水线”上操作。本团队代理的两起房屋买卖案件，人物、案情、交易流程近似相同，一个真心想卖；一个存心不卖。然，发生在上海、安徽两地法院的审判结果与各自心愿恰恰相反。案件中，特别是把“家事代理”引入案件的认定、判决，使作为案件的代理律师感慨良多！

基本案情介绍：

案件一

原告招某就房屋买卖一案，于２０１６年１１月诉被告诸某于上海市某区法院，诉讼请求为：１、判决解除原、被告以及第三人（某房地产经纪公司）于２０１６年３月２日就＊＊＊房屋签订的《房地产买卖居间协议》；２、判决被告返还原告双倍定金差额２０万元；３、判决被告赔偿因其违约而给原告造成的损失５０多万元。

被告辩称：承认原告主张的事实，系争房屋为被告与前妻共有，是因被告前妻不愿意出售该房屋才导致合同无法履行。

法院判决：双方解除合同，被告赔偿原告违约损失３０万元。

案件二

原告张某诉被告冯某房屋买卖合同纠纷一案，由安徽省合肥市某区法院审理。诉讼请求：被告继续履行双方于２０１６年３月签订的《存量房买卖合同》，并协助原告办理过户手续，将涉案房屋交付给原告。

被告辩称：存量房买卖合同无法继续履行，是因房产共同所有人席某（其妻）不同意出卖该房产。

法院判决：被告应继续履行《存量房买卖合同》。

案件背景介绍：

在这两起案件中，我们代理的全部都是被告。两份判决的结果恰好给予两个当事人当头一棒！案件一的被告真心想卖掉房屋，但前妻不确认无法出手；案件二的被告存心不想卖了，因为妻子根本就不同意并出示了书面申明，但法院判决其继续履行（把房子卖了）。

作为代理律师，被告各自的家庭情况也许无法了解到实情，必然是各有各的苦衷、各有各的理由。但两者的基本事实是相同的：房产都由一方签约出售，其配偶（或共同共有人）均不同意卖房。诸某的前妻并不干涉其房产的处理，但让其明确签字确认交易根本就做不到，以至于诸某想卖掉手中的房产从法律上讲无他径可寻；冯某的妻子坚决不同意处理房产，但法院硬判令继续履行。同样的存量房、同样是共有人一方签约，两者的结果却截然相反。当然，如果两者颠倒一下，双方就皆大欢喜了，然而现实就是这样的无情。

法院判决分析：

一、上海法院的判决

其基本要点是：依据《合同法》规定双方所签合同合法有效；依据《物权法》规定无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有人有权追回，但受让人符合善意取得的除外。

基于此，本案所涉房产不符合善意取得的规定，房产交易行为受阻。但被告应就合同的违约行为承担责任。所以法院的判决是赔偿原告损失。

二、安徽法院的判决

该判决在《合同法》适用方面与上海法院相同，引用了《合同法》第八条、第一百一十条的规定。整个判决没有涉及《物权法》、《婚姻法》的相关规定，而是适用了“家事代理”的法理来支撑判决的结果：“被告的行为应当属于家事代理，其效力应及于其配偶席某”。

认知“家事代理”：

笔者赞同上海法院的判决，不管诸某出于何种原因，无论其家庭情况何等复杂。共同共有的财产处理必须符合法律的规定，法院对合同的判定以及对物权的处理均应与法有据。

安徽法院的判决值得商榷，特别是“家事代理”在房产交易中的适用说服力不够，甚至于牵强附会，也是对家事代理制度代理范围的一种无限扩大。

“家事代理”也即家事代理权，它是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定的法律行为时，享有代理配偶他方的权利。即夫妻于日常家事处理方面互为代理人，互有代理权。我国《婚姻法》没有规定家事代理制度，但最高法院在《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第１７条规定：“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。”这就是说，因日常生活需要夫妻之间具有家事代理权。因日常生活需要处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。２０１８年，最高法院在《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》（法释（２０１８）２号）进一步明确规定了家事代理制度。

从法律条文里我们不难看出，家事代理权是有限度的，不是任意的代理权。就存在价值而言，它确立了近现代社会中夫妻平等的家事代理制度，既有助于家族事务及时有效的处理，也有助于夫妻共同意愿和共同利益的体现。同时，也有助于财产交易安全和第三方利益。然，日常生活需要并非诸事如一，也是分层次的：一是基本生活的需要；二是精神生活的需要；三是家庭管理的需要。在这些日常生活需要范围内，夫妻正当行使家事代理权无可非议，也在情理之中。但对于日常家事之外的人身专属行为、高风险行为、处理不动产或大额动产的行为，以及对家庭生活有重大影响且与家庭状况不相适应的购买、消费行为，与风俗习惯不同的大额无偿捐赠等其他事项不适用家事代理。一般情况，下列事务不属于日常家事代理的范围：（１）购买、处分不动产；（２）购买、处分具有重大价值的财产；（３）与夫妻共同生活不相关的生产经营行为；（４）处分与婚姻当事人一方人身有密切联系的事务，如领取劳动报酬、放弃继承。此外，对夫或妻共同共有财产中的份额的处分也不属于日常家事的范围。

由此可见，处分不动产的行为，决不能适用“家事代理”，以此作为案件事实认定及判决的依据是与家事代理制度不相符的。

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