以案释法，如何避免物业车位纠纷？

       在过去几年里，房地产行业基本由“黄金时代”迈入“白银时代”，在国家政策的宏观调控下，部分房产投资客将焦点转移至投资配套物业车位，致使近年来因车位权属而产生的纠纷急剧增长。本文将从相关案件入手，总结实务中法院关于车位纠纷的若干裁判规则。

       车位、车库权属及使用管理的法律及司法解释规定

      《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”。

      《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”第六条规定“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”

       但上述规定过于原则，尚不足以解决车位、车库的全部法律问题。不同地区关于小区车位、车库出租及出售的情形也有不同的规定，例如对人防车位防空法明确规定投资者可以使用管理并收益，但不同地方政府对开发商是否可以出售人防车位的问题上存在不一致的政策。包括安徽、陕西、湖北、上海等地区人防车位都可以出售，但江苏省２０１６年１０月１８日发布的省政府办公厅关于加强人防工程维护管理工作的意见中明确规定：一律不得将依法配建结建工程的停车位出售、附赠或长期出租（租期超过３年）。因此，需要在实践中根据不同地区的政策采取相应的交易方式。

       车位、车库纠纷的若干裁判规则

      （一）即使规划内车位因政策原因无法办理产权证，开发商仍享有合法处分权。

       案例一：梅某诉蒙自某公司车位纠纷案【云南省蒙自市人民法院云２５０３民初２１４９号】

       裁判要旨：２００９年８月１６日，原、被告签订了《地上车位使用权转让协议书》，协议约定：原告以转让款３３０００元的价格购买了被告开发的”风尚国际”小区内位于一期２９号地上停车位的使用权（因相关政策规定，该车位不能办理房屋所有权证）。法院认为，原、被告签订的《地上车位使用权转让协议书》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，合同成立并生效，依法受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条”建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定。现双方签订的合同已实际履行完毕，本案涉案停车位已经红河州规划局审批通过，系规划确定为合法停车位，故对原告要求解除双方所签订的《地上车位使用权转让协议书》的诉讼请求法院不予支持。

      （二）业主购买车位超过合理需要损害其他业主的利益无效

       案例二：福建启元贸易有限公司与福建天元房地产开发有限公司车位纠纷【（２０１６）闽０１民终４３２２号】

       裁判要旨：法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”启元公司在案涉小区购买了三间店面，确有购买车位使用的需要，但其向天元公司购买案涉小区多达３５个车位，显然已远远超过其作为业主的合理需要。本案并无证据表明天元公司向启元公司出售上述车位时已向小区全体业主进行公示或通过其他方式告知全体业主，给予其他业主同等购买车位的机会，损害了其他业主的利益。故案涉《房屋买卖合同》无效，并驳回启元公司要求确认其系案涉车位的所有权人等诉请。

      （三）未经经登记不影响开发商取得地下车位所有权

       案例三：杨文娟、陈可可与无锡市金久置业发展有限公司车位纠纷【（２０１５）宜周民初字第４５３号】

       裁判要旨：《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”本案所涉车位并不属于人民防空工程，且也无其他证据能证明金久公司对其所建造的地下车位建筑物不享有所有权，故金久公司对案涉整个地下车位建筑物享有所有权，有权依法通过约定的方式，出售、转让车位。所以，本案所涉《汽车车位认购协议书》有效，对双方当事人均具有约束力。另《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”金久公司未经登记即享有地下车位的所有权，是基于《物权法》第三十条这一“法律另有规定”所规定的情形，即因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。法院认为，金久公司未经登记，也已取得合同中约定的车位的所有权，结合前述《房屋登记办法》、《江苏省实施《房屋登记办法》若干问题的指导意见》的有关规定可以看出，就我国目前关于不动产登记制度的可以使用的法律资源而言，认定本案金久公司可以不经登记而取得地下车位所有权，符合我国的法律现状和保护当事人合法权益的需要。

      （四）开发商在业主共有部分土地修建车位并出售系无权处分

       案例四：原告杨小红与被告陕西海润天成地产开发有限公司车位纠纷【（２０１６）陕０５２７民初２１７号】

       裁判要旨：法院认为，认定建筑区划内的车位系业主专有的法定条件之一为该车位能够登记成为特定业主所有权的客体，本案被告陕西海润天成地产开发有限公司作为居苑小区的开发商向原告出售的４５号地面车位所占土地的使用权人为全体业主，被告将该部分土地规划成车位出售给原告，侵犯了其他业主的合法权益，在业主共有部分土地修建的４５号车并出售，属无权处分。

      （五）开发商缴纳人防易地建设费后建设地下车位系普通车位。

       案例五：淮安市东方房地产开发有限公司与高尚红车位纠纷案【（２０１５）淮法民初字第１８３６号】

       裁判要旨：原、被告就争议车位达成买卖合同的口头协议，该协议系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。因东方希尔顿小区地下车位并未非人防工程，从淮安市淮安区（原楚州区）人民防空办公室出具的两份备案证明看，该小区并无人防工程，而是按照国家的规定缴纳了人防易地建设费，出售的车位为普通地下室。车位无产权并不违反国家强制性规定，可以进行出售。

      （六）开发商出售车位未明确告知讼争车位系地下人防工程车位可撤销

       案例六：贾明娟与靖江市中天置业有限公司车位纠纷【（２０１４）泰靖民初字第１８８１号】

       裁判要旨：根据谁投资谁收益原则，被告享有该人防工程的相关权益，有权行使相关权利。我国法律、行政法规并未明文禁止此类车位的买卖，但因该车位系地下人防工程车位，其使用受到一定的限制。原告主张被告在达成买卖合意时未明确告知讼争车位系地下人防车位，其与被告签订《中天·城市花园车位协议书》时亦未有相关条款。被告辩称原告应当明知中天·城市景园批前公示、规划示意图以及曾主动告知一节，因未举证证明，上述材料中也确未有相关人防车位的标注，故对其辩称不予采信，法院可以认定原告存在“支付对价即可以取得涉案车位所有权”的重大误解，原告请求行使撤销权法院予以支持。

       结语

       综上所述，我们认为，业主在与开发商签订车位、车库购买协议时，应当要求明示小区车位性质是否属于规划内车位、是否属于人防车位、是否可以办理产权证、车位使用权、收益权及所有权归谁所有，以明确停车位、车库的相关权利，尽量避免合同纠纷的产生。