离婚案件中军产房的司法处理

梁洁

【法宝引证码】 CLI.A.225826

【作者】梁洁

【合作机构】北京德恒（深圳）律师事务所

【主题分类】婚姻法

【发布时间】 2018.04.03

【全文】

离婚纠纷中最大的争议焦点之一是财产分割，而房产分割往往又是财产分割中的焦点和难点。作为夫妻共同共有的重要有形资产，常规房产因法律和司法解释规定相对明确，故不在本文讨论之列；而军产房、小产权房等房产，要么法律法规或者司法解释没有规定，要么虽有规定但不明确，笔者拟以系列的方式对上述房产在离婚纠纷中的法律问题进行讨论，以期抛砖引玉，共同推动这些问题在立法、司法方面形成共识并期望能得到有效解决。

　　军产房

　　一、军产房的概念和分类

　　首先，我们需要了解军队用地或者军用土地的概念，军用土地是军队拥有使用权的国有土地，它是经由一定的程序由国家无偿划拨的国有土地。军用土地的调配处理权集中于中央军委、总部。总后勤部负责全军土地的统一管理工作。其他各级后勤部门负责本辖区（系统）军用土地的统一管理工作。全军土地管理机构设在总后勤部基建营房部。

　　在无偿划拨土地上建设而成的部队、机关、院校、医院、疗养院、科研单位、干休所、家属院等营区用地都属于军产房，但军产房的外延更大，按照《中国人民解放军房地产管理条例》（下称“管理条例”）的规定，军产房是指由军队管理、使用的土地、房屋及附属设施、设备，以及林木等。军队房地产的权属统归于军委、总部。在产权单位中需要填写为“总后勤部”。

　　这里需明确一个问题，即武警房是否属于军产房的范畴？根据《国防法》的规定，武警的在编人员具有军籍，武警本身就是现役军人。1989年，建设部房地产业司颁文，明确了武警部队的房屋登记实行与解放军一样的登记办法。1995年，随着中国人民武装警察部队领导管理体制的变化，建设部再次发文，明确武警部队办理房产登记的权利主体为“武警部队后勤部”。因此，不论其原来权利主体登记为总后勤部还是1995年之后登记为武警部队后勤部，武警房亦属军产房范畴，本文讨论不再作区分。

　　军产房具有多种分类标准和不同的用途，对于本文所涉问题有意义的是如下两种分类：

　　1、军事禁地和军事管理区

　　根据《中华人民共和国军事设施保护法》、《中国人民解放军房地产管理条例》及《军队房地产开发管理暂行规定》等相关规定，军事禁区和军事管理区因涉及重要的军事设施，或者军事设施具有较大危险因素，属于禁止房地产开发之列，且这类军产房与普通民事主体几乎无涉，故本文不作详述。

　　2、军事行政区和家属生活区

　　该两类均属于军队营区，其分类的法律依据是管理条例的第十九条，该条规定“军队营区应当逐步创造条件，划分为军事行政区和家属生活区。家属生活区的房地产随着住房制度和土地管理制度的改革，采用经济办法进行管理，有条件地逐步向社会化过渡。”

　　家属生活区的房地产管理和改革，体现在了9年后总后勤部颁发的文件《军队现有住房出售管理办法》（【1999】后营字第530号）中，该文件是对军产房转让出售的规范性文件，根据该文件第二条，出售的标的即军队现有住房，而“现有住房，是指产权属于军队，由个人租住、可以出售的家属住房。”本文所涉的在多类民事纠纷中出现的军产房大多指的就是上述“可以出售的家属住房”。

　　二、军产房权属的转移及存在的问题

　　军产房权属能否发生变更，关系着使用人、购买人及第三人的重大民事权利和民事义务，当然也包括在离婚时的财产权利和义务。根据现有的规范性文件，军产房不仅允许权属发生变更，而且对于哪些军产房可以进行权属变更，在相关文件中均有所体现。

　　1990年，中央军委颁发《中国人民解放军房地产管理条例》，根据该条例，军队房地产在保障战备、部队住用及保守军事秘密的前提下，可以对空余房地产依法进行开发经营活动，开发经营的主要方式包括：租赁、出售、有偿转让、合作经营、与地方换建及合资建房及开办经济实体。

　　出售意味着所有权属在不同的民事主体之间发生转移，该条例使得军产房权属由之前的属于军委、总部移转到其他民事主体具有了明确的法律依据。1992年颁布的《军队房地产开发管理暂行规定》第十二条规定“经开发的房地产，除出售等发生权属关系转移的外，均属军产”，换言之，已经出售、发生权属关系转移的房产从实质上已经不再是军产房。1999年的《军队现有住房出售管理办法》第三十条更进一步明确，在按照经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权，且可以依法被继承。

　　从完全封闭到开始逐步对一些空余军产房屋土地进行开发，从军队拥有完整的使用权到允许购买者拥有完全产权直至继承，军产房逐渐走入房产流通市场的外围，张望之间，诸多法律空间函待明确和充实。

　　而拥有完全产权的购房者的权利边界包括第三人的权利内容的明确前提是物权登记。

　　军用土地及军产房亦有登记，但鉴于国家军事秘密，故该等登记并不出现在地方的土地管理部门或者房产产权登记部门。这一做法在原有的计划经济体制下并没有什么问题，但是随着军队住房制度的改革，随着军队房地产开发活动的展开，随着军产房权属可以移转，问题越来越凸显。

　　在我国，绝大多数情况下对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭采取登记生效主义，即非登记不产生法律效力。登记具有公示公信效力，因为物权不同于债权的相对权性质，它是绝对权、对世权，唯有登记公示方能发生对世的效力，让世人可以直接从外部了解物权的存在及变动，从而保障交易的安全。

　　而军产房的权属情况至今并未以民众可以查询到的方式予以公示，如此，军产房则处于法律空白和监管空白的双重空白之中。目前对其进行规范的法律规范层次太低，既无法律亦无行政法作出明确的规定。军产房在发生权属转移时，购房者手中仅仅是一份房屋买卖合同，在购买前军产房的权属情况是怎样的，购房者难以获得真实的信息，因欠缺物权登记，善意第三人等制度无从落实，交易安全大大折扣，军产房成为游离于物权法之外的一项特殊不动产。虽现实中存在大量交易，但买卖双方，尤其是购房者只能祈求好运气。作为关系民生的房产问题，军产房如此状态，显与依法治国的目标相悖离。

　　三、离婚纠纷中军产房分割的司法态度

　　尽管目前军产房的分割问题频频出现在离婚纠纷案件中，但是，笔者未能查询到各地高院对于军产房分割的明确指导性意见。显而易见，面对当前对于军产房的性质、其物权登记制度如何落实既无司法解释也无明确高阶法律规定的情况下，各省高院均高度一致地采取了回避态度。但是，这种回避并不能避免军产房出现在各种诉讼纠纷中，不仅仅是离婚纠纷，还有继承诉讼、房屋买卖合同纠纷中，军产房的身影越来越多地出现在司法人员和民事主体面前。从目前查询到的部分案例来看，大致有如下三种处理意见：

　　一是不予处理，这多出现于较为早期的案例中。笔者认为，如此处理意见显然是错误的。军产房，尤其是已经被出售给个人的军产房，购买者实际支付了房款，夫妻共同财产由现金形式转化为房产这一不动产形式，该房不仅具有使用价值，也具有现实的市场价值，它在客观上是夫妻共同财产的必要组成部分。在我们上述对军产房的法律规范性文件分析中可知，购房者在支付了房款后，对于之前属于军队的军产房，权属已经发生移转，购房者已经拥有完全产权，且可以被继承。如此重要的财产及财产权利，如果不进行分割，尤其是对于夫妻仅有房产就是军产房的情形下，不仅使得婚姻纠纷没有得到实际的彻底解决，而且对于非军人的一方显失公平。

　　另一种意见是进行分割，但按照购买价进行分割。这种处理方式虽然进了一步，但显失公平。军产房的购买价格是按照经济适用房或者房改成本价格购买的。这几年，在国内各个城市房产限购的情况下，军产房作为不受约束的一类房产受到众多购买者的青睐，其房价虽低于同地段的商品房，但也因市场需要的旺盛而节节升高，其实际财产价值早已远远高于最初的购买价格。若仍按购买价格分割，则对未获得房产的一方显失公平。

　　第三中意见是处理，对于军产房的价值认定不按照购买价，而是由评估公司进行评估，但是评估公司难以按照市场比较法进行评估，转而求其次以收益法进行评估。

　　从上述处理意见可以看出，由于缺乏明确的法律依据，现实中对于军产房在诉讼中的处理方式各不相同。但可喜的是，越来越多的司法实践不再回避不予处理，而是开始实践摸索，这对于军产房的处理最终进入有法可依状态是极大的推动，毕竟，立法往往滞后于司法实践，只有司法实践积累到一定程度才会催生立法。

　　诚然，军产房的物权登记、价值认定依然是现实中的瓶颈问题。相对于物权登记需要新的立法的支持及多部门的协作，价值认定可以作为相对容易的切入点来进行探索和实践，况且在《军队现有住房出售管理办法》第三十条中已经对购买者拥有完全产权的军产房进入市场交易作出了明确的规定，这是这一领域在法律规范性文件上的巨大进步。这类已经出售的军产房，其性质已不再不属于军产，更不涉及国家军事机密，因此，军产房的名称已经不再适合这类房产。作为具有使用价值和市场价值的财产，其本质已经转化为可以进入市场进行流通的商品，是夫妻共同财产的重要组成部分。将此类“军产房”纳入分割范围方可周全、公平保护夫妻双方权益。在价值方面，可以参照经济适用房的做法，在考虑补缴的土地使用权出让金金额的前提下，把握其真实市场价值进而进行分割。

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