预告登记请求权的效力边界

    预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，是相对于“本登记”或“终局登记”而言的登记制度。预告登记的法律效力，主要体现为法律对预告登记权利人基于预告登记的请求权（以下简称预告登记请求权）的保护限度，是预告登记制度的核心问题。就广义而言，物权法赋予预告登记请求权的效力可从两个维度加以界定：一是空间维度，即预告登记请求权与相关权利之间的范围界限，或谓其与相关权利之间的相互影响和限制；二是时间维度，即预告登记请求权所依附的预告登记的效力期间。

    一、预告登记对中间处分行为效力的影响——基于空间维度的考察

    理论上一般认为，预告登记的效力主要有保全效力、顺位效力和破产保护效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称物权法解释（一））重点关注的是保全效力，故本文对预告登记请求权空间维度的探讨限于其保全效力。

    预告登记义务人在预告登记有效期间处分该不动产物权的行为，在理论上被称为中间处分行为，其本质当然是处分行为。按照民法理论，处分有事实上的处分与法律上的处分之别。前者是对物进行物理上的处分，包括修理、加工等；后者是对物上权利的处分，包括物权的设定、变更、转移等。中间处分行为应为法律上的处分。对不动产进行的损毁等行为，虽然也会妨害预告登记请求权的实现，但因属于事实上的处分，预告登记权利人只能通过违约责任或者侵权责任等方式来维护权利。

    中间处分行为的特殊之处在于行为发生期间的特定性，即发生在预告登记完成之后至本登记完成或预告登记失效之前的期间，由于中间处分行为发生的时间这一特定性，可能会妨害预告登记权利人实现其请求权，故有必要对该处分行为的效力进行一定限制，以达到保全预告登记请求权的目的。对此，物权法第二十条第一款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这体现了预告登记的保全效力，即预告登记赋予被登记债权以一定物权效力，对违背预告登记内容的后发不动产物权处分行为具有排他效力，现时登记权利人（即预告登记义务人）的物权处分自由受到限制。

    但另一方面，对预告登记义务人的权利限制亦应有所限制，这体现了法律对预告登记请求权的保护边界。法律制度对当事人之间权利的配置，自当遵循基本平衡、适当照顾弱者的原则，不能为保障预告登记权利人的请求权而忽视对预告登记义务人处分权的保护。是故，法律对于中间处分行为效力的限制，应当以中间处分行为妨害预告登记权利人实现其请求权为限。如处分行为对所预告登记的请求权不构成任何妨害，其效力自不应受到预告登记的影响。因此，物权法解释（一）通过列举的方式进行了限缩性规定，其实是确立了这样的规则，即对中间处分行为效力，不可简单一刀切地界定为有效、无效或者效力待定，而应以其是否妨害预告登记请求权的实现为标准区分不同情形加以认定，可能妨害预告登记请求权实现的，应认定为无效；不妨害的，则为有效。以房屋所有权人于预告登记后将房屋出租给第三人为例，首先，由于房屋租赁并非以物权变动为目的，并未导致物权法意义上的物权变动，故不应属于物权法第二十条所称的“处分”，也不可能会发生什么“物权效力”；其次，虽然承租人对房屋的占有、使用和收益不可避免地会对预告登记权利人未来实现的房屋所有权本身产生一定影响，但对于预告登记所保障的请求权的实现即将来完成房屋所有权本登记以实现房屋所有权转移这一目的而言，并未构成任何法律意义上的影响，因此，对于房屋所有权人于预告登记后将房屋出租给第三人的行为，不应认定为物权法第二十条所限制的“处分行为”。如此，就准确地划定了预告登记请求权与相关权利之间的界限范围。

    此外，在理解预告登记请求权的空间维度时，还需注意，物权法第十五条规定了物权变动与原因行为的区分原则，即有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同与物权的设立、变更、转让和消灭本身不能等同，应区分对待。预告登记义务人的中间处分行为，即使妨害预告登记请求权实现，法律后果仅是不发生物权效力，但其原因行为并不因此无效，即预告登记义务人与第三人之间关于处分不动产物权的合同的效力不受此影响。

    二、预告登记失效的原因——基于时间维度的考察

    预告登记失效，意味着预告登记权利人基于预告登记而享有的实现不动产物权本登记的请求权丧失了物权法上的基础，其物权法上的效力确定地消灭。

    根据物权法第二十条第二款的规定，导致预告登记失效的情形可分为两大类：一是预告登记因逾期未完成本登记而失效，即自能够进行不动产登记之日起3个月未申请登记的，预告登记失效。以预购商品房的预告登记、预购商品房的抵押预告登记或者在建工程抵押预告登记为例，所谓“能够进行不动产登记”，主要是指预售商品房或在建工程已经办理所有权初始登记。但对此在解释上不应过于绝对，针对一些特殊情形应作有利于预告登记权利人的解释。比如，在预售商品房或在建工程已经办理所有权初始登记，但预告登记权利人对此并不知道或者没有重大过失而不知道，则该种情形下“能够进行不动产登记”的起算点应自预告登记权利人知道或应当知道能够进行不动产登记之时起算，否则，即使自预售商品房或在建工程已经办理所有权初始登记并在事实上能够进行不动产登记之日起超过3个月的，预告登记也不应失效。又如，若预告登记权利人已在预售商品房或在建工程已经办理所有权初始登记并在事实上能够进行不动产登记之日起3个月内申请正式登记，但因法院查封等非因预告登记权利人自身原因导致未能完成预告登记的，则亦不应由预告登记权利人承担不利后果，不应视为物权法第二十条第二款规定的逾期未完成本登记而导致预告登记失效的情形，在解释论上应将“能够进行不动产登记”解释为查封等导致本登记障碍的情形消除而能够进行本登记之时为宜。

    二是预告登记因其所依据的债权的消灭而失效。所谓债的消灭，是指基于一定的法律事实使债所设定的权利和义务归于消灭。不动产登记的原因或基础关系是当事人之间的债权债务关系，债的消灭则意味着进行不动产登记的基础丧失，为了保障将来能够进行本登记而设立的预告登记也因此而丧失实质意义，故物权法规定此种情形下预告登记失效。

    合同法第九十一条规定了合同权利义务终止的情形，物权法解释（一）据此对物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”进行了具象化解释，即买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权。合同被确认无效，主要是指基于合同法第五十二条的规定，合同因一方以欺诈、胁迫的手段订立且损害国家利益、恶意串通损害国家、集体或者第三人利益、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定而无效。合同被撤销，主要是指合同因重大误解、显失公平被预告登记义务人行使撤销权而消灭，或者因预告登记义务人的债权人行使合同法第七十四条规定的撤销权而消灭。合同被解除，主要是预告登记权利人和预告登记义务人之间的合同因当事人行使法定或约定解除权而被解除。预告登记的权利人放弃债权，也可以称为预告登记权利人免除债务，依单方的意思表示即可发生效力，免除的意思表示一旦到达债务人，即发生债权消灭的后果。

    至于合同法第九十一条规定的债务抵销、提存及混同，物权法解释（一）并未涉及，但并非意味着这些情形就当然不属于物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。首先，债务抵销可分为法定抵销和协议抵销。在法定抵销，需债务的标的物种类、品质相同之要件，而对于以不动产为标的物的有关处分不动产物权的合同，一般而言买受人与出卖人之间所负债务标的物在种类和品质上并不相同，故不符合法定抵销的条件。而在协议抵销，抵销标的物的种类、品质可以不同，故预告登记所依附的基础合同之债可协议抵销，因此导致请求权消灭并进而导致预告登记失效，应属题中应有之义。其次，对于不动产是否适用提存，因在理论上及实践中均存较大争议，故物权法解释（一）未明确规定提存作为预告登记消灭的原因，但在实践中，可以根据案件的具体情况，综合考虑请求权的内容、提存的方式等因素，来确定提存是否足以消灭预告登记。再次，债权债务的混同，是指债权债务归于一人。混同的法律效果是，原则上债权债务归于消灭，但是该债权的继续存在具有特别的经济意义或者法律意义时，则例外地认为该债权不因混同而消灭。在不动产预告登记场合，混同多发生在预告登记权利人继承了预告登记义务人所转让的房产、预告登记权利人和义务人合并，或者预告登记义务人受让了预告登记权利人的权利、抵押权预告登记权利人受让了不动产所有权等情形，此时，承认预告登记的顺位效力与否，对于能否得出预告登记因此失效的结论，将判然有别。鉴于目前对这一问题的争议较大，物权法解释（一）未予明确规定，可在实践中结合个案情况具体研判。