一房二卖惩罚性赔偿责任探析

作者：简涛，河南文丰律师事务所

来源：《文丰律师》总第41期

随着近几年房屋交易活动的频繁，在房屋买卖过程中，一房二卖产生的法律纠纷时有发生，尤其商品房价格的火箭式上升，导致一房二卖纠纷屡见不鲜。虽然最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）中，已经对开发商一房二卖的惩罚性赔偿责任的问题进行了较为详细的规定。但在法律实务过程中，依然对该问题存在不同的理解，笔者结合最近办理的商品房买卖合同纠纷案件及人民法院的相关案例，就商品房一房二卖承担的惩罚性赔偿责任问题进行探析。

一、开发商一房二卖承担惩罚性赔偿责任的法定情形

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条的规定，开发商出现以下一房二卖的情形需要承担惩罚性赔偿责任。

（一）买卖合同签订后，开发商又将房屋卖给第三人

《商品房买卖合同解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

根据该条规定，认定开发商构成一房二卖并需要承担法律责任的条件是：１、商品房买卖合同已经签订；２、出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为；３、商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋。

（二）开发商故意隐瞒房屋已经出卖给第三人，将房屋再次出售

《商品房买卖合同解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

根据该条规定，认定开发商构成一房二卖并需要承担法律责任的条件是：１、开发商已经将房出售给第三人；２、开发商故意隐瞒房屋已经出卖给第三人的事实；３、开发商将房屋再次出售导致合同无效或者被撤销、解除。

对比《商品房买卖合同解释》第八条及第九条的法律条文，两种一房二卖的情形，除了卖房的顺序不同外，还有一点区别在于，《商品房买卖合同解释》第八条的一房二卖情形，条文本身并没规定开发商一房二卖是否需要存在主观上的故意，这导致了大家对法律规定出现了不同理解并对该问题如何处理产生争议。

二、开发商承担一房二卖惩罚性赔偿责任是否应要求其主观存在恶意？

如果开发商故意隐瞒房屋已经出卖给第三人的事实并将房屋再次出售，此时，开发商明显存在主观恶意要求其惩罚性赔偿责任，大家基本没有争议。但是，如果买卖合同签订后，开发商又将房屋卖给第三人，这时如果开发商主观上不存在恶意，是否仍要求其承担惩罚性赔偿责任，则存在着较大的争议。在此，笔者结合部分最高院案例进行解析。

（一）开发商客观上构成一房二卖就应当承担惩罚性赔偿责任，不要求主观存在恶意。（最高人民法院（２０１２）民抗字第２４号民事判决书，《最高人民法院公报》２０１４年第１期）

在湖北金华实业有限公司与苏金水、武汉皓羽地产顾问有限公司商品房买卖合同纠纷案中，最高人民法院就认为，根据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。

在上述案例中可以看出，最高院认为，《商品房买卖合同解释》第八条规定的惩罚性赔偿责任，并不存在以出卖人具有恶意违约故意为前提，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

但笔者认为，该种观点有失偏颇，最高人民法院民一庭庭长孙华璞就《商品房买卖合同解释》的有关问题答记者问时明确指出，《商品房买卖合同解释》规定的惩罚性赔偿责任适用的条件是，出卖人在订立商品房买卖合同时或者在商品房买卖合同履行过程中严重违反诚实信用原则，欺诈或者恶意违约，致使买受人无法得到房屋。该判决观点，明显与最高人民法院民一庭的观点不一致，且如果对《商品房买卖合同解释》第八条的规定，只进行简单的机械理解，不结合具体案件中各方的主观过错程度，很明显违背了公平公正和诚实信用原则。

（二）开发商一房二卖承担惩罚性赔偿责任，应当存在主观的欺诈或恶意。（最高法院（２０１４）民一终字第１９８号民事判决书）

在郑国安与青海万通物业发展有限公司其他买卖合同纠纷上诉案中，最高人民法院认为，《商品房买卖合同解释》第八条的制定背景及目的，该条规定的“损失”并不包括对可得利益损失的赔偿，而对于在房价涨速过快、涨幅较大的情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致出卖人违约成本过低、从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。因此，应当综合考虑上述情形，对万通公司应当承担的违约责任加以认定。对于郑国安主张的已付房款一倍即５０３５４００元赔偿，虽然万通公司存在违约行为，但郑国安已经占有案涉商铺６年多并用于出租，万通公司向新华百货公司过户商铺产权时，就案涉商铺的回购问题与郑国安进行过洽谈，并且万通公司以同样的方式回购了其他商铺，因此，万通公司的行为有别于《商品房买卖合同解释》第八条规定的情形，一审判决对郑国安请求赔偿已付购房款一倍的损失５０３５４００元的主张不予支持并无不当，最高人民法院予以维持。

在该案例中，最高人民法院，虽然认定了开发商的违约行为，但是，也明确指出开发商的行为不属于一房二卖中出卖人存在欺诈或恶意的情形，对此项诉求不予支持。也就是说，如果即使开发商构成一房二卖的违约，但只要开发商不存在欺诈或恶意就不应当承担惩罚性赔偿责任。

笔者认为，该种观点与最高人民法院民一庭庭长孙华璞就《商品房买卖合同解释》的有关问题答记者问时所持的观点相一致，在保护买受人利益的同时，也有利于维护房地产市场的正常秩序，结合各方的过错，充分体现了公平正义和诚实信用原则。

三、开发商一房二卖惩罚性赔偿责任的风险防范

由于一房二卖的惩罚性赔偿责任为已付房款的一倍，赔偿的数额并非是一个小数目，尤其是一些总价较高的商品房买卖交易，一旦认定开发商需要承担惩罚性赔偿责任，将对开发商造成不小的损失。笔者建议如下：

１、在拟定认购协议或商品房买卖合同等销售协议的过程中应约定准确的送达地址，快递应优先选择邮政ＥＭＳ，以便相关文书能够准确送达，此外，送达方式也应在协议中约定多种不同类型，并采取多种送达方式进行送达，避免送达无效。

２、对于已经出售或认购的商品房，在原商品房买卖合同或认购协议正式解除前，尽可能不要将该商品房销售给第三人。

３、对于买受人违约在先，开发商解除合同时，应做到有理有利有节，即使依约开发商已经享有解除权，也要做到先通知催告整改，再通知解除合同，并且保留好相关的证据，同时各种通知尽可能采取书面形式。

４、对于出现需要与原买受人解除合同并另行出售房屋的情形出现时，应当及时咨询公司法务或法律顾问的意见后，再行处理，相关文书也应当经审核修改后方可发送。