随着社会经济的不断发展，居民汽车所有量不断攀升，伴随而来则是逐渐紧缺的土地资源与日益旺盛的停车需求间的矛盾冲突。小区车位作为业主生活不可或缺的配套资源，应当首先满足业主需要。然而现实中，时常发生开发商为谋取私利将车位出售给非业主，非业主在要求开发商履行过户义务受阻后，要求开发商根据车位买卖合同承担违约责任的情形。虽然《物权法》就前述问题进行了一定规定，但由于实践的复杂性及交易的多样性，关于开发商向非业主转让车位的纷争未曾停息。鉴于此，笔者以重庆市相关规定及司法裁判作为研究样本，结合近期办理的相关案件，从法律规定及司法实践层面对开发商向非业主转让车位合同的效力展开分析探讨。
●一、规范车位转让的相关规定●
经查询，国家及重庆市规范车位转让的规定主要有：《中华人民共和国物权法》、最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号，下称《建筑物区分所有权司法解释》）、重庆市国土房管局《关于贯彻落实<重庆市物业管理条例>若干问题的实施意见》（渝国土房管发[2010]27号）及《关于规范商品房配套车位销售的有关问题的通知》（渝国土房管发[2014]734号）、《重庆市物业管理条例》（2020年5月1日起施行）。
●二、对“首先满足业主需要”的判断●
（一） 对“首先”的理解
《物权法》七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，理论界与实务界针对“首先”一词属于实质性权利概念还是时间概念有着不同观点。
持实质性权利概念的王利明教授认为“满足需要并不是说要赋予业主优先购买权，优先购买权有两个条件：一是同等条件；二是遵循市场规则。这对业主不利，如果业主以外的其他人愿意支付更高的价格，那么开发商将车位、车库卖给其他人并不损害业主的优先购买权。但是根据《物权法》74条的规定，车位、车库首先应当满足业主的需要，不管其他人是否提出了比业主更高的条件，都不能卖给其他人”。然而，在优先购买权以同等条件、遵循市场规则为基础之上，开发商则可通过抬高价格、设定交易条件等手段轻易“架空”业主的优先购买权，这便有悖于《物权法》七十四条的立法目的。
最高人民法院同样认为，“本条不是优先购买权或优先承租权的问题，而主要是如何平衡业主的需要与开发商的利益的问题”。
持时间概念的观点认为，“首先”是开发商在一定时间范围内确保业主能够购买车位，超出该期限若业主未购买车位，则视为业主没有购买车位的需要，开发商便可自由处分车位。
在《建筑物区分所有权司法解释》的制定过程中，最高院也曾倾向该种观点，先后在2008年3月15日发布的《建筑物区分所有权司法解释》征求意见稿及2008年6月16日发布的征求意见稿中采纳了该观点。但因对该种观点的批评意见较多，普遍认为该种观点与《物权法》七十四条的立法精神不符，同时也与车位属于住宅小区配套设施的属性不符，且《物权法》七十四条也并未对此设置期限，最终未被最高院采纳。
（二）“业主需要”仅为使用需要
“首先满足业主需要”是否仅指业主的日常使用需要？是否还包括业主的投资需要？现实生活中，时常发生业主出于投资考虑从开发商处购买大量车位，再以抬高价格的方式出售给其他业主或非业主的社会新闻。
笔者认为《物权法》七十四条规定的“业主需要”仅为业主的日常停车使用需要，不包括业主的投资经营需要。基于我国城市土地资源的稀缺，汽车数量的极具增长已远超城市规划的承载能力，车位少、停车难一直是棘手的现实问题。小区停车位本难以满足所有业主的日常停车需求，若再允许个别业主因个人投资因素购买、囤积车位，势必导致其他业主购买使用车位的成本增加，损害其他业主的合法权益。
王利明教授同样认为，满足业主需要只能是合理的需要，即只要满足了业主基本的停车需要便可认为已经满足需要。
2020年5月1日起施行的《重庆市物业管理条例》七十七条规定，每户业主总计购买住宅配套车位(库)不得超过二个；属非住宅配套车位(库)的，每户业主购买的车位(库)数量的比例，不得超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。从前述条款可见，重庆市地方立法从数量及比例方面控制业主的购买行为，将业主对车位的需要控制在合理使用需要范畴。
（三）“满足业主需要”的判定标准
在将业主需要界定为合理使用需要后，应进一步探讨“满足业主需要”的判定标准。《建筑物区分所有权司法解释》第五条规定的“配置比例”为目前通行的判定标准，即规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。配置比例是规划部门在房屋修建前综合新建小区的建设规模及业主的停车利益等因素而制定的，该配置比例一经制定便具有了法律意义，开发商若违法配置比例修建车位、车库，小区便不能通过竣工验收。
重庆市国土房管局发布的《关于贯彻落实<重庆市物业管理条例>若干问题的实施意见》及《关于规范商品房配套车位销售的有关问题的通知》也对车位配置比例作了类似规定（详见本文“关于车位转让的相关规定”部分）。
在“配置比例”标准下，若业主的车位购买需求未能满足，即可向开发商要求购买或租赁车位，反之，若业主购买或租赁车位的数量已超过该比例，开发商则有权拒绝业主提出的要求。
●三、对《物权法》七十四条的规范性质分析●
理论界与实务界对《物权法》七十四条的规范性质存在不同理解，因该条款仅对构成要件进行了规定，而未规定违反该要件的法律效果，便由此引发了对违反该条规定而产生的法律后果的争议。
有学者认为，该条款属于“授权第三人规范”，即违反“首先应当满足业主需要”的行为并非绝对无效，只有被授权的特定第三人（车位购买需要未得到满足的业主）请求确认该购买行为无效时才会产生无效的法律后果。基于“物尽其用”的商品交易规律，若业主未提出购买、租赁车位的需求，则可允许开发商将车位对外转让、租赁。
然而，最高院民一庭的观点是，《物权法》七十四条关于车位、车库“应当首先满足业主的需要”的规定属于《合同法》五十二条规定的强制性规定。如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位，有利害关系的业主请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。
●四、向非业主转让车位行为效力的裁判观点●
因对《物权法》七十四条的规范性质未能达成统一认识，以致在司法实践中法院关于开发商向非业主转让车位的行为是否有效也出现了截然相反的意见。笔者检索了重庆地区的相关司法判例，具体如下：
（一）重庆市南川区天之骄俊园小区业主委员会与张丽霞等房屋买卖合同纠纷申诉裁定书（2015）渝高法民申字第01723号
主要裁判观点：本院认为，虽然《物权法》七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，但该条款仅是对车位、车库等的物权变动作了限制，并非判断合同是否有效的规定，该条款仅是合同有效后能否履行的问题，只涉及是否发生物权变动的后果，并不影响合同的效力。
（二）王守明王成艺与重庆昭军房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【（2017）渝05民终6120号】
主要裁判观点：关于车位买卖合同的效力问题。王守明、王成艺与昭军公司所签15个车位买卖合同，是双方当事人的真实意思表示。王守明、王成艺在车位低于房屋套数的小区购买2个门面并同时购买15个车位的行为，违反了《重庆市物业管理条例》“每户业主只能购买一个车位”的规定，但该条例属于地方性法规，不构成违反法律行政法规强制性规定的情形，不影响合同效力，故15个车位买卖合同合法有效。
（三）重庆渝开发资产经营管理有限公司、重庆保成商业经营管理有限公司与重庆科曼九江贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书【（2018）渝01民初517号】
主要裁判观点：由于《重庆市物业管理条例》属于地方性法规，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第五十四条之规定即“合同法施行后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”被告该主张缺乏法律依据，本院不予支持。故案涉合同合法有效。
（四）董玲玲与重庆明益物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【（2013）渝一中法民终字第3653号】
主要裁判观点：由于车库是居住于小区的业主重要的生活辅助设施，《物权法》七十四条对车库转让对象及方式进行了限制，该规定系效力性强制性规定。本案中，董玲玲非诉争房屋所在小区住宅及商业用房业主，无证据证明小区业主同意其购买涉案车库，因此，董玲玲与明益公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议无效。
（五）重庆市国美电器有限公司三十一商场重庆广进房地产开发（集团）有限公司等恢复原状纠纷二审民事判决书【（2018）渝05民终6227号】
主要裁判观点：根据《物权法》七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。该条规定在性质上属于强制性规定，违反该规定而订立的合同，应当被属无效。现广进公司违反该规定将规划车库出租给国美公司用于经营，造成业主的停车需要不能得到满足，业主委员会的起诉要求恢复车库使用功能符合法律规定，应当予以支持。
●五、结语●
关于开发商向非业主转让车位合同的效力问题，因《物权法》七十四条并未规定违反“首先满足业主需要”的法律后果，该条款仅是针对车位、车库等的物权变动作了限制，并非判断合同是否有效的规定，而违反地方性法规、规章的合同，不属于《合同法》五十二条规定的“违反法律、行政性法规的强制性规定”而无效的情形，因此，按照《物权法》关于不动产物权变动与原因关系的区分原则，笔者倾向认为开发商因向非业主转让车位而签订的买卖合同有效。
如上所述，即使开发商向非业主转让车位合同是有效的，但合同有效并不代表一定能够实际履行，非业主在车位买卖合同有效的情况下，仍然可能因法律上（指违反地方性法律或规章）或事实上（如不动产登记中心拒绝予以办理过户）的履行不能而使得订立车位买卖合同的目的落空，建议非业主在同开发商就车位买卖或以房抵款进行协商时，向律师寻求专业意见，以确保交易安全。
法律条文参照
1.《中华人民共和国物权法》七十四条
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
2.《建筑物区分所有权司法解释》第五条
建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
3.《关于贯彻落实<重庆市物业管理条例>若干问题的实施意见》第五条
关于物业管理区域内机动车的车位（库）问题
根据条例第六十三条和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五、第六条的规定，本市物业管理区域内机动车的车位（库）的处置应符合下列条件：
（1）开发建设单位未取得车位（库）权属证明，不得出售；
（2）车位（库）应首先满足本小区内业主需要。房地产开发项目规划用于停放汽车的车位（库）数量等于或低于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买本房地产开发项目的不超过一个规划用于停放汽车的车位（库）。车位（库）有空余的，可临时出租，但每次租期不得超过六个月。
各区县（自治县）房地产交易机构及权属登记机构对不符合上述条件车位（库）的出售和购买行为，不予办理合同登记备案和权属登记。
4.《关于规范商品房配套车位销售的有关问题的通知》第二条
车位销售应首先满足业主需要，在规定时间内业主放弃购买的，多余车位可向其他业主出售。
车位预售的，房地产企业应取得车位预售许可。预售期间，拟出售的车位等于或低于物业管理区域的房屋套数时，车位只能向购房业主出售，且一套房屋只能购买一个车位。预售车位竣工办理产权初始登记后，自车位办理初始登记之日起半年内，每套房屋仍只能购买一个车位，半年后逐步向业主放开销售限制，房地产企业决定放开销售限制的，应发布公告，并书面通知小区业主，公告期一个月，公告期内，一套房屋仍只能购买一个车位，公告期满，多余车位向业主放开销售，多余车位属住宅配套车位的，一套房屋最多可购买二个车位(含预售期间已购买的)；属非住宅配套车位的，车位购买数量不限制。
车位现售的，房地产企业应办理车位产权初始登记。车位产权初始登记后，房地产企业决定销售车位的，应在小区范围内公告，并书面信函通知小区业主。拟出售的车位等于或低于物业管理区域的房屋套数时，自房地产企业决定销售车位的公告之日起半年内，每套房屋只能购买一个车位，半年后可放开销售限制，具体参照前款规定执行。
车位放开销售后，商品房屋仍在销售的，房地产开发企业应在合同中明确告知商品房购买人是否还有车位的相关情况。
5.《重庆市物业管理条例》七十七条
物业管理区域内规划用于停放机动车的车位(库)，应当首先满足业主的需要。
建设单位依法出售车位(库)，应当进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位(库)的，每户业主只能购买一个车位(库)，公告之日起满六个月有多余车位(库)的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位(库)不得超过二个；属非住宅配套车位(库)的，每户业主购买的车位(库)数量的比例，不得超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。经人民法院生效法律文书或者仲裁裁决确认将建设单位的车位(库)权属登记给业主以外的单位或者个人的，其车位(库)的出售、租赁应当首先满足业主的需要。
建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位(库)，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。
车位(库)有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。
来源：北大法宝律所实务
作者：牛子文、王梦婕
合作机构：重庆索通律师事务所
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